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36氪 10小時前

一半人已虧損,大劇變下的三個房地產新常識

2021 年,房地產最頂峰,全國商品房賣了近 18.2 萬億,是國內生產總值的 15.91%。

2024 年,全國商品房銷售額跌到了 9.68 萬億,只有國內生產總值的 7.17%。

有機構和業內人預測,今年地產銷售會進一步下降,到 "8 字頭 "。與之對應的是一連串的產業鏈收縮、從業者收入縮水、業主們資產貶值、二手房流動性下降。

宏觀的每一格數字變動,背后都是無數個體的故事。經濟轉換階段,超級個體可以靠小趨勢繼續吃香喝辣,但大多數普通人都只能在主流敘事下生存,并承受外界的壓力。

據媒體報道,現在有一些業主為了把自己的房子賣出去,轉行去當中介。

比如,深圳祝女士在羅湖蓮塘片區有一套老房子,2024 年 9 月因工作原因,打算把這套房子賣掉,置換一套新房,掛了半年多一直沒有成交。

今年 3 月,著急的祝女士決定加入中介大軍,學習賣房技巧,但最后得出的結論是:買家肯出的價格和業主心理底價價差過大,要想把房子快點賣出去,只能降價。

買房的人,希望房價再低一點。賣房的人,已經虧得肝疼。但," 降價成交 " 就是目前二手房市場的主流敘事。

盡管今年上半年深圳二手住宅成交 29231 套,同比大增 36.6%,但個體的感受卻完全不同。

瑞銀最新發布的一份中國住房報告指出,目前已經有 47% 的購房者出現賬面虧損。

瑞銀說,各個城市的二手房市場中,一線城市二手房價格大概跌回到 2021 年水平,二線跌到了 2018 年水平,三四線回到了 2016、2017 年水平。

多數持有房產的業主認為,瑞銀的數據沒有體現出他們的真實痛感,如果以實際成交價為準,瑞銀推算出來的年份最少還應該再 "-5"。

但目前,地產還不到筑底的時候。經濟承壓,消費動力不足,收入下行,企業、個人還在繼續去杠桿,大多數人都認為看不到房價穩住的理由,所以購房者認為可以繼續 " 等 "。

買、賣雙方對市場的感受會繼續呈現撕裂,這只是目前地產的真實現狀之一。

現階段,撕裂的現象還有很多。比如,土拍市場火爆,但房價持續下降;上海、北京新房熱銷,甚至出現日光盤,二手房成交周期卻越來越長;少數老破小租金回報達到 3% 以上,但多數豪宅的租金回報率僅 1% 左右,租豪宅在某種角度上來說是在薅富人羊毛;土地不再是房企最大的財富,而是負資產,歷史土儲越高的房企,財報會越難看;一線城市房價最堅挺,但消費增速落后于二線城市,房價與消費呈現背離 ……

種種背離的現象背后,是現實的矛盾。房地產市場,從未像今天這樣,讓人看不懂。

這種背景下,對于房地產,認清現實、理清新常識,顯得更加重要。

常識 1 

市場還未真正進入新階段

最近,在向一位地產界專業分析人士請教的時候,他說,如果單純以房價來衡量,未來部分城市的房價可能會回暖,不過如果一旦回暖面擴大,房產稅、遺產稅等長期工具就有大概率隨之落地。

他說,不要以為我們不會大面積使用這些稅收工具,別忘了現在有幾個城市是在交房產稅的。

衡量房地產的新現實,一要看地產對經濟的作用,二要看地產作為商品,它本身的市場需求情況。

第一點,之前有人透徹分析過,以新房為主的增量市場,對經濟和投資的拉動效果比較強,因為新房是增量投資,但二手房不產生新的投資,更像是一個金融資產轉讓,只有個人資金的流動,而幾乎沒有增量生產,對經濟拉動效果很弱。

根據貝殼研究院和國家統計局的數據,2022-2023 年我國二手住宅成交面積持續提升,而新建商品住宅成交面積則持續收縮,推動二手住宅成交面積 / 成交金額占比提升至 2023 年的 38%/41%,較 2021 年上升了 17/9pct。2024 年這一趨勢仍在延續,根據 Wind 的數據,2024 上半年 23 個主要城市的二手住宅成交面積占比達到 58%,較 2023 全年繼續提升 9pct。

全國重點城市已經進入了存量市場,房地產投資進入了邊際效應遞減階段。而三四線城市,目前有天量新房庫存壓頂,新增投資又沒有太大意義。

經濟本身已經到了 " 去地產化 " 的階段。

第二點,我國目前已經從住房絕對稀缺,轉向了結構性稀缺。2018 年,自有住房已經達到了戶均 1.1 套,經過 2019、2020、2021 三年的加速建設,現在的數據只會更高。

也就是說,從賣方市場轉向買方市場的因素,除了房價下行,最根本的還是市場供需逆轉了。這一點決定了未來的市場基本面。

簡單說:從 GDP 到樓市本身,支撐利益各方去拉動房地產的動力已經沒有了。

進一步說,這幾年的行業下跌,不是一個 " 長期趨勢 ",而是新舊周期的轉換階段,是變化趨勢中的過渡期。

因為,房地產不再充當經濟發展的主要引擎,但也不能成為一個 " 包袱 "。

你可以把現在視作是地產黃金年代的末年紊亂。" 找底 " 之后出現新平衡,既是新階段的開始,以下跌為主要現象的過渡期結束。

未來 30 年,絕對不會復刻過去 30 年,或者是過去 5 年的逆轉,要以未來的眼光看未來。

這是關于房地產的第一個新常識。

常識 2

土拍火爆,房價下跌,新房擠壓二手房

無論是歷史的時代更迭,還是某個行業的周期變化," 紊亂 " 期,最大的特點就是 " 分化 "、" 分離 "。

比如,土拍數據與真實市場感受的分離。

今年,有幾個城市的土地拍賣市場頻頻傳出捷報,比如北京、上海、杭州、成都,很多地塊高溢價率成交,整體市場情況明顯好于 2024 年。

以北京為例,據樂居統計,截至 6 月 30 日,北京 2025 年上半年共成交住宅用地 22 宗,總土地面積約 120.9 萬㎡,總建筑面積約 234.4 萬㎡,總成交金額 1005.5562 億元,同比去年增長約 37.3%,平均樓面價也由 2024 年上半年的約 3.09 萬元 /㎡,上升至約 4.29 萬元 /㎡,每平米上漲 1.2 萬元。

全國土地市場也同樣。據中指研究院統計,2025 年上半年,全國 300 城住宅用地出讓金同比增幅超兩成,平均溢價率超 10%,較去年同期提升明顯。

頭部、腰部城市的土地市場上漲更為明顯,從 58 安居客研究院重點監測的 65 城來看,涉宅用地成交規模同比漲 18.4%,出讓金漲 45%,樓面價漲 22.3%,出現 " 量價齊升 "。杭州的溢價率高達 35.5%,樓面價紀錄創下新高的板塊多達近 20 個。

但,地價和房價走勢之間也出現了背離。

十年前,一個高價地成交,必帶動周邊二手房價格上漲,而現在新地塊入市越多的板塊,二手房價格越扛不住。

這是 58 安居客監測的北京二手房近一年的掛牌價整體走勢,地價上漲,但二手房價格下降加速。

數據來源:58 安居客

具體到某一個區域。從去年下半年開始,海淀區上新的地塊加量,可以看出,每有新地塊集中成交,二手房價格的下降曲線都會變陡峭。

數據來源:58 安居客

十八里店近一年多的新房供應量明顯增加,結果二手房的跌幅比朝陽全區的平均水平高了 7.2 個百分點,以接近翻倍的加速度下跌。

數據來源:58 安居客

同樣的情況也發生在非常熱門的朝青板塊,更不用說朝陽、海淀等核心區之外的近郊,新房供應量又大,四代宅的規劃批得又松,導致順義、大興的二手房都被攪成了一鍋粥。

如果單看土拍和新房成交量數據,會讓人覺得市場已經穩住,甚至回暖了,但從土地市場和成交量表面數據得出來的認知,與持有二手房的業主的真實感受完全不同。

而且,58 安居客監測的是二手房掛牌價格,真實的成交價格還要再低一截。比如,朝陽很多板塊,表面上很多房子掛 7 萬多,但實際成交價格 5 萬左右。這個單價大約是 2016、2017 年的價格。

在上海,成交價與最后一次調整后的掛牌價價差大約為 6.2%。

上半年土拍最熱的杭州,中介端成交的二手住宅均價為 29182 元 /㎡,同比跌幅約 0.3%。從貝殼平臺的數據來看,目前二手房掛牌量超過 18 萬套,每個月有約 3 萬套房源正在降價。其中,成交熱度極高的申花、錢江世紀城板塊,目前調價的二手房中,降價比例仍占到了 85% 左右。

由此得出一個結論:增量建設的投資和新開工,已經無法拉動主要城市的二手房市場,砸錢對二手房無效了。

下圖是中指院監測的 2021 年以來(截至 2025 年 5 月)全國百城新房和二手房價格變化數據。

數據來源:中指研究院

可以看出,2023 年之前,新房和二手房價格漲跌走勢幾乎一致,但從 2023 年開始,兩者的分化加速了。

再對比一下全國 300 城的土地出讓情況,你會發現:2024 年之后,土地出讓金的同比變化,要明顯大于上圖中新房價格的增減變化。

數據來源:中指研究院

由此得出當下樓市的第二個新常識:土拍、新房價格、二手房價格,出現了三段式分離。

2021 年至 2023 年是一個舊產能出清階段,但 2024 年至今,房企的土地成本又有升高趨勢。

背后的原因是房企進一步向重點一二線城市聚焦,尤其是聚向北上廣深、杭州、成都等幾個熱門城市,加劇了房企之間的競爭,推高了主要城市的土地出讓金回升和優質地塊的溢價率高企。

二手房價格的走勢出現更大背離,且拉不住頹勢,主要有三點原因:

第一點,重點城市的市場以改善需求為主," 好房子 " 的出臺增加了新房的吸引力,改善項目,借著 " 好房子 " 設計,對老房子形成產品品質碾壓,成了二手房的直接競爭對手,加劇了二手房作為 " 老舊 " 產品的價值貶值。

第二點,改善置換需求,需要賣掉手中的二手房,再去買另一套。但市場成交周期拉長到了 6 個月到 1 年,他們手中的房子賣不到合適的價格,就無法完成置換,要么只能降價求成交,實際上會助推市場價格向下,拉低整體成交價;要么房子一直掛著,為不斷累積的高庫存貢獻 "+1" 數據。

第三點,最重要的是購買力縮水。一是真實縮水,比如收入下降;二是對比性縮水,比如,一個置換需求購房者,要把自己的房子賣出去,再買一套品質更好的二手房,在自己的房子被看房人壓價之后,也會去壓相中的目標房子價格,形成購買力對沖,從而導致不同房子之間的連環降價。

所以,二手房市場和新房市場,已經進入不同的邏輯。新房供應擠壓二手房,二手房之間相互擠壓,最終讓土拍、新房、二手房之間出現走勢的相互背離,這是當下樓市的第二個新常識。

需要說明的是,增量市場時期,蛋糕是越來越大的,但到了現在的存量時期,市場蛋糕就這么大,新房與二手房之間 " 爭食 ",形成相互擠壓、分流,新房 " 以質換量 ",二手房 " 以價換量 ",越是低能級城市、城市非核心板塊,這種現象越明顯。

常識 3

豪宅賣得好,不代表市場好

新房市場,今年賣得最好的是上海、北京、杭州等地的豪宅,尤其是 3000 萬總價以上的產品,一點都不愁賣。

北京上半年的數據:銷售額 TOP10 中,豪宅項目占了 7 個。TOP30 豪宅(單價 8 萬以上)占到了全市場成交額的 37.2%。

數據來源:京樓銷售排行榜

上海的超級豪宅熱銷更明顯。據克而瑞統計,2025 年上半年,上海單價超 15 萬元 /㎡項目入市首日去化率基本都在 8 成以上。

作為對比,6 月份一共有 14 個遠郊樓盤認籌低于 50%,其中 12 個甚至取消了搖號環節(一般而言,只有認籌率低于 5% 的情況才會取消)。

但這類產品,除了拉高市場平均數據之外,和普通人沒有任何關系。頂豪和普宅會成為平行宇宙,這是當下樓市的第三個新常識。

豪宅行情好,不代表市場大盤好,豪宅已經成為一個獨立于大盤的品類,是個獨立的小市場。

一線和新一線城市的豪宅能賣得好,主要是因為兩個原因:

第一點,上海、北京等重點城市,為了托舉土地市場,這兩年把很多壓箱底的核心城區地塊都拿出來賣了。比如,上海的徐匯,北京的海淀、朝陽。

這些區域和板塊,在之前市場好的時候,政府嚴格控制了土地端的供應,導致這些地方的新房非常稀缺,市場購買力就像一個被堵住而形成的 " 堰塞湖 ",現在新的、優質的供給集中出現," 堰塞湖 " 開始爆泄。

而且,由于這些板塊過去的新房供給較少,導致它們的品質二手房價格非常堅挺,新供給剛出來的時候,甚至和周邊二手房形成價格倒掛,這也刺激了一部分投資需求去購買。

爆發式的真實居住需求 + 旺盛的投資需求,是刺激樓市向上的主要力量。從這一點來看,現在的一線城市核心區豪宅,有點像十多年前的樓市大盤,供給不足、好產品短缺、投資需求旺盛,必然推動核心地段豪宅走出向上行情。

但非核心地段的外圍樓市,是過去 10 年的主要供給區域,量太大了,除了個別產品升維的項目,大部分房源根本沒有稀缺性。

第二點,是關于虹吸的。過去,大城市虹吸所有人,但高房價導致部分需求外溢,炒熱了大城市周邊樓市。

現在,大城市依然在虹吸,但主要虹吸的是資本、技術。再加上一線和新一線城市,以及各省的頭部城市,能給出更好的政策,就導致了核心城市的 " 馬太效應 "。

過去,有全盤增量,所以有外溢?,F在增量減少,外溢也就相應縮量。

最先被虹吸的就是大城市的周邊小城市。比如,環京,樓市慘烈腰斬;深圳附近的中山。這些地方過去炒得太狠,真實居住需求沒那么多,現在也跌得最嚴重。

塔尖人群的嗅覺更敏銳、財富流動性更強(資產換倉更容易),逆周期購買力也更強。特別是最近幾年冉冉升起的新貴資本和新興科技產生的財富,最終會有一部分轉化為購買力,高端、稀缺的一線、新一線城市豪宅仍然是財富階層重點考慮的選項之一,他們甚至會清掉二三線城市多余的房產," 聚焦 " 上海、北京等特大城市。

據統計,在 2024 年上海新房認購人數中,非滬籍人數占比首次突破六成占比達到 63.66%。融創外灘壹號院兩期、香港置地啟元、錦園等 5000 萬以上的頂豪中,外地人 + 新上海人的組合合計占比達到 65.12%,大約買走了三分之二的房子。

所以,豪宅市場熱銷,是核心城區供給的結構性回補、需求釋放、價格倒掛引發的投資購買,加上超級城市的財富虹吸,合力形成的階段性小趨勢。

大盤的供大于求、庫存壓頂、購買端去杠桿的大趨勢并沒有改變。

隨著豪宅和普通住宅的分化,市場上房產會逐漸變成以兩個不同邏輯來估值的產品:一類是價格堅挺,有獨特產品優勢的房子,以高端項目為主;另一類是以租金回報率評估價值,出租率較好的老房子。

因為持有資產的目的不同,業主人群不同,估值方式不同,導致市場上會出現一個奇特現象:少數老破小租金回報達到 3% 以上,但多數豪宅的租金回報率僅 1% 左右,租豪宅在某種角度上來說是在薅富人羊毛。

結語

篇幅過長,還有一些內容放到以后再寫。比如,專項債收儲進度遠慢于預期,主要收儲對象集中在 2020-2024 年拿地、地方國企平臺手中的項目,收儲是 " 保企業 " 的措施之一,但地方目前最重要的是收入、債務延期這兩項,資源有限的情況下,優先度是有錯位的。

再比如,房產作為家庭最重要的資產,它的資產價值重估,是誘發提前還貸、家庭消費趨向審慎的主要原因,新舊利息差的實際作用并沒有那么大。根本原因是資產縮水之后,家庭可以通過自身操作來對沖資產負效應的方式有限,減少息差成為情緒出口之一。反過來看,降息對刺激買房的作用也十分有限,它的最大作用是降低企業運行成本。

未來,利率會繼續下行。長期低利率,會造成儲蓄向保險和股市大規模遷移,但前提是后兩者的市場足夠成熟,并有好的、豐富的產品承接。

再如,地產市場一出生,就是賺錢的,它更像一個投資品。而 AI、低空一出生就是燒錢的,它們是工業品。所以,前者的財富效應更容易擴散,而后者更容易產生技術壁壘。

地產、汽車、外賣 / 滴滴三個行業之間是高度關聯的,因為:地產膨脹期,買房 - 發財 - 買車 - 坐滴滴;地產收縮期,地產打工人 - 畢業 - 買車 / 租車 - 開滴滴。汽車 / 出行產業鏈是勞動力大規??缧袠I轉移的主要通道。

因此,汽車工業必須搞。

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