2021 年，房地產最頂峰，全國商品房賣了近 18.2 萬億，是國內生產總值的 15.91%。

2024 年，全國商品房銷售額跌到了 9.68 萬億，只有國內生產總值的 7.17%。

有機構和業內人預測，今年地產銷售會進一步下降，到 "8 字頭 "。與之對應的是一連串的產業鏈收縮、從業者收入縮水、業主們資產貶值、二手房流動性下降。

宏觀的每一格數字變動，背后都是無數個體的故事。經濟轉換階段，超級個體可以靠小趨勢繼續吃香喝辣，但大多數普通人都只能在主流敘事下生存，并承受外界的壓力。

據媒體報道，現在有一些業主為了把自己的房子賣出去，轉行去當中介。

比如，深圳祝女士在羅湖蓮塘片區有一套老房子，2024 年 9 月因工作原因，打算把這套房子賣掉，置換一套新房，掛了半年多一直沒有成交。

今年 3 月，著急的祝女士決定加入中介大軍，學習賣房技巧，但最后得出的結論是：買家肯出的價格和業主心理底價價差過大，要想把房子快點賣出去，只能降價。

買房的人，希望房價再低一點。賣房的人，已經虧得肝疼。但，" 降價成交 " 就是目前二手房市場的主流敘事。

盡管今年上半年深圳二手住宅成交 29231 套，同比大增 36.6%，但個體的感受卻完全不同。

瑞銀最新發布的一份中國住房報告指出，目前已經有 47% 的購房者出現賬面虧損。

瑞銀說，各個城市的二手房市場中，一線城市二手房價格大概跌回到 2021 年水平，二線跌到了 2018 年水平，三四線回到了 2016、2017 年水平。

多數持有房產的業主認為，瑞銀的數據沒有體現出他們的真實痛感，如果以實際成交價為準，瑞銀推算出來的年份最少還應該再 "-5"。

但目前，地產還不到筑底的時候。經濟承壓，消費動力不足，收入下行，企業、個人還在繼續去杠桿，大多數人都認為看不到房價穩住的理由，所以購房者認為可以繼續 " 等 "。

買、賣雙方對市場的感受會繼續呈現撕裂，這只是目前地產的真實現狀之一。

現階段，撕裂的現象還有很多。比如，土拍市場火爆，但房價持續下降；上海、北京新房熱銷，甚至出現日光盤，二手房成交周期卻越來越長；少數老破小租金回報達到 3% 以上，但多數豪宅的租金回報率僅 1% 左右，租豪宅在某種角度上來說是在薅富人羊毛；土地不再是房企最大的財富，而是負資產，歷史土儲越高的房企，財報會越難看；一線城市房價最堅挺，但消費增速落后于二線城市，房價與消費呈現背離 ……

種種背離的現象背后，是現實的矛盾。房地產市場，從未像今天這樣，讓人看不懂。

這種背景下，對于房地產，認清現實、理清新常識，顯得更加重要。

最近，在向一位地產界專業分析人士請教的時候，他說，如果單純以房價來衡量，未來部分城市的房價可能會回暖，不過如果一旦回暖面擴大，房產稅、遺產稅等長期工具就有大概率隨之落地。

他說，不要以為我們不會大面積使用這些稅收工具，別忘了現在有幾個城市是在交房產稅的。

衡量房地產的新現實，一要看地產對經濟的作用，二要看地產作為商品，它本身的市場需求情況。

第一點，之前有人透徹分析過，以新房為主的增量市場，對經濟和投資的拉動效果比較強，因為新房是增量投資，但二手房不產生新的投資，更像是一個金融資產轉讓，只有個人資金的流動，而幾乎沒有增量生產，對經濟拉動效果很弱。

根據貝殼研究院和國家統計局的數據，2022-2023 年我國二手住宅成交面積持續提升，而新建商品住宅成交面積則持續收縮，推動二手住宅成交面積 / 成交金額占比提升至 2023 年的 38%/41%，較 2021 年上升了 17/9pct。2024 年這一趨勢仍在延續，根據 Wind 的數據，2024 上半年 23 個主要城市的二手住宅成交面積占比達到 58%，較 2023 全年繼續提升 9pct。

全國重點城市已經進入了存量市場，房地產投資進入了邊際效應遞減階段。而三四線城市，目前有天量新房庫存壓頂，新增投資又沒有太大意義。

經濟本身已經到了 " 去地產化 " 的階段。

第二點，我國目前已經從住房絕對稀缺，轉向了結構性稀缺。2018 年，自有住房已經達到了戶均 1.1 套，經過 2019、2020、2021 三年的加速建設，現在的數據只會更高。

也就是說，從賣方市場轉向買方市場的因素，除了房價下行，最根本的還是市場供需逆轉了。這一點決定了未來的市場基本面。

簡單說：從 GDP 到樓市本身，支撐利益各方去拉動房地產的動力已經沒有了。

進一步說，這幾年的行業下跌，不是一個 " 長期趨勢 "，而是新舊周期的轉換階段，是變化趨勢中的過渡期。

因為，房地產不再充當經濟發展的主要引擎，但也不能成為一個 " 包袱 "。

你可以把現在視作是地產黃金年代的末年紊亂。" 找底 " 之后出現新平衡，既是新階段的開始，以下跌為主要現象的過渡期結束。

未來 30 年，絕對不會復刻過去 30 年，或者是過去 5 年的逆轉，要以未來的眼光看未來。

這是關于房地產的第一個新常識。

無論是歷史的時代更迭，還是某個行業的周期變化，" 紊亂 " 期，最大的特點就是 " 分化 "、" 分離 "。

比如，土拍數據與真實市場感受的分離。

今年，有幾個城市的土地拍賣市場頻頻傳出捷報，比如北京、上海、杭州、成都，很多地塊高溢價率成交，整體市場情況明顯好于 2024 年。

以北京為例，據樂居統計，截至 6 月 30 日，北京 2025 年上半年共成交住宅用地 22 宗，總土地面積約 120.9 萬㎡，總建筑面積約 234.4 萬㎡，總成交金額 1005.5562 億元，同比去年增長約 37.3%，平均樓面價也由 2024 年上半年的約 3.09 萬元 /㎡，上升至約 4.29 萬元 /㎡，每平米上漲 1.2 萬元。

全國土地市場也同樣。據中指研究院統計，2025 年上半年，全國 300 城住宅用地出讓金同比增幅超兩成，平均溢價率超 10%，較去年同期提升明顯。

頭部、腰部城市的土地市場上漲更為明顯，從 58 安居客研究院重點監測的 65 城來看，涉宅用地成交規模同比漲 18.4%，出讓金漲 45%，樓面價漲 22.3%，出現 " 量價齊升 "。杭州的溢價率高達 35.5%，樓面價紀錄創下新高的板塊多達近 20 個。

但，地價和房價走勢之間也出現了背離。

十年前，一個高價地成交，必帶動周邊二手房價格上漲，而現在新地塊入市越多的板塊，二手房價格越扛不住。

這是 58 安居客監測的北京二手房近一年的掛牌價整體走勢，地價上漲，但二手房價格下降加速。

具體到某一個區域。從去年下半年開始，海淀區上新的地塊加量，可以看出，每有新地塊集中成交，二手房價格的下降曲線都會變陡峭。

十八里店近一年多的新房供應量明顯增加，結果二手房的跌幅比朝陽全區的平均水平高了 7.2 個百分點，以接近翻倍的加速度下跌。

同樣的情況也發生在非常熱門的朝青板塊，更不用說朝陽、海淀等核心區之外的近郊，新房供應量又大，四代宅的規劃批得又松，導致順義、大興的二手房都被攪成了一鍋粥。

如果單看土拍和新房成交量數據，會讓人覺得市場已經穩住，甚至回暖了，但從土地市場和成交量表面數據得出來的認知，與持有二手房的業主的真實感受完全不同。

而且，58 安居客監測的是二手房掛牌價格，真實的成交價格還要再低一截。比如，朝陽很多板塊，表面上很多房子掛 7 萬多，但實際成交價格 5 萬左右。這個單價大約是 2016、2017 年的價格。

在上海，成交價與最后一次調整后的掛牌價價差大約為 6.2%。

上半年土拍最熱的杭州，中介端成交的二手住宅均價為 29182 元 /㎡，同比跌幅約 0.3%。從貝殼平臺的數據來看，目前二手房掛牌量超過 18 萬套，每個月有約 3 萬套房源正在降價。其中，成交熱度極高的申花、錢江世紀城板塊，目前調價的二手房中，降價比例仍占到了 85% 左右。

由此得出一個結論：增量建設的投資和新開工，已經無法拉動主要城市的二手房市場，砸錢對二手房無效了。

下圖是中指院監測的 2021 年以來（截至 2025 年 5 月）全國百城新房和二手房價格變化數據。

可以看出，2023 年之前，新房和二手房價格漲跌走勢幾乎一致，但從 2023 年開始，兩者的分化加速了。

再對比一下全國 300 城的土地出讓情況，你會發現：2024 年之后，土地出讓金的同比變化，要明顯大于上圖中新房價格的增減變化。

由此得出當下樓市的第二個新常識：土拍、新房價格、二手房價格，出現了三段式分離。

2021 年至 2023 年是一個舊產能出清階段，但 2024 年至今，房企的土地成本又有升高趨勢。

背后的原因是房企進一步向重點一二線城市聚焦，尤其是聚向北上廣深、杭州、成都等幾個熱門城市，加劇了房企之間的競爭，推高了主要城市的土地出讓金回升和優質地塊的溢價率高企。

二手房價格的走勢出現更大背離，且拉不住頹勢，主要有三點原因：

第一點，重點城市的市場以改善需求為主，" 好房子 " 的出臺增加了新房的吸引力，改善項目，借著 " 好房子 " 設計，對老房子形成產品品質碾壓，成了二手房的直接競爭對手，加劇了二手房作為 " 老舊 " 產品的價值貶值。

第二點，改善置換需求，需要賣掉手中的二手房，再去買另一套。但市場成交周期拉長到了 6 個月到 1 年，他們手中的房子賣不到合適的價格，就無法完成置換，要么只能降價求成交，實際上會助推市場價格向下，拉低整體成交價；要么房子一直掛著，為不斷累積的高庫存貢獻 "+1" 數據。

第三點，最重要的是購買力縮水。一是真實縮水，比如收入下降；二是對比性縮水，比如，一個置換需求購房者，要把自己的房子賣出去，再買一套品質更好的二手房，在自己的房子被看房人壓價之后，也會去壓相中的目標房子價格，形成購買力對沖，從而導致不同房子之間的連環降價。

所以，二手房市場和新房市場，已經進入不同的邏輯。新房供應擠壓二手房，二手房之間相互擠壓，最終讓土拍、新房、二手房之間出現走勢的相互背離，這是當下樓市的第二個新常識。

需要說明的是，增量市場時期，蛋糕是越來越大的，但到了現在的存量時期，市場蛋糕就這么大，新房與二手房之間 " 爭食 "，形成相互擠壓、分流，新房 " 以質換量 "，二手房 " 以價換量 "，越是低能級城市、城市非核心板塊，這種現象越明顯。

新房市場，今年賣得最好的是上海、北京、杭州等地的豪宅，尤其是 3000 萬總價以上的產品，一點都不愁賣。

北京上半年的數據：銷售額 TOP10 中，豪宅項目占了 7 個。TOP30 豪宅（單價 8 萬以上）占到了全市場成交額的 37.2%。

上海的超級豪宅熱銷更明顯。據克而瑞統計，2025 年上半年，上海單價超 15 萬元 /㎡項目入市首日去化率基本都在 8 成以上。

作為對比，6 月份一共有 14 個遠郊樓盤認籌低于 50%，其中 12 個甚至取消了搖號環節（一般而言，只有認籌率低于 5% 的情況才會取消）。

但這類產品，除了拉高市場平均數據之外，和普通人沒有任何關系。頂豪和普宅會成為平行宇宙，這是當下樓市的第三個新常識。

豪宅行情好，不代表市場大盤好，豪宅已經成為一個獨立于大盤的品類，是個獨立的小市場。

一線和新一線城市的豪宅能賣得好，主要是因為兩個原因：

第一點，上海、北京等重點城市，為了托舉土地市場，這兩年把很多壓箱底的核心城區地塊都拿出來賣了。比如，上海的徐匯，北京的海淀、朝陽。

這些區域和板塊，在之前市場好的時候，政府嚴格控制了土地端的供應，導致這些地方的新房非常稀缺，市場購買力就像一個被堵住而形成的 " 堰塞湖 "，現在新的、優質的供給集中出現，" 堰塞湖 " 開始爆泄。

而且，由于這些板塊過去的新房供給較少，導致它們的品質二手房價格非常堅挺，新供給剛出來的時候，甚至和周邊二手房形成價格倒掛，這也刺激了一部分投資需求去購買。

爆發式的真實居住需求 + 旺盛的投資需求，是刺激樓市向上的主要力量。從這一點來看，現在的一線城市核心區豪宅，有點像十多年前的樓市大盤，供給不足、好產品短缺、投資需求旺盛，必然推動核心地段豪宅走出向上行情。

但非核心地段的外圍樓市，是過去 10 年的主要供給區域，量太大了，除了個別產品升維的項目，大部分房源根本沒有稀缺性。

第二點，是關于虹吸的。過去，大城市虹吸所有人，但高房價導致部分需求外溢，炒熱了大城市周邊樓市。

現在，大城市依然在虹吸，但主要虹吸的是資本、技術。再加上一線和新一線城市，以及各省的頭部城市，能給出更好的政策，就導致了核心城市的 " 馬太效應 "。

過去，有全盤增量，所以有外溢?，F在增量減少，外溢也就相應縮量。

最先被虹吸的就是大城市的周邊小城市。比如，環京，樓市慘烈腰斬；深圳附近的中山。這些地方過去炒得太狠，真實居住需求沒那么多，現在也跌得最嚴重。

塔尖人群的嗅覺更敏銳、財富流動性更強（資產換倉更容易），逆周期購買力也更強。特別是最近幾年冉冉升起的新貴資本和新興科技產生的財富，最終會有一部分轉化為購買力，高端、稀缺的一線、新一線城市豪宅仍然是財富階層重點考慮的選項之一，他們甚至會清掉二三線城市多余的房產，" 聚焦 " 上海、北京等特大城市。

據統計，在 2024 年上海新房認購人數中，非滬籍人數占比首次突破六成占比達到 63.66%。融創外灘壹號院兩期、香港置地啟元、錦園等 5000 萬以上的頂豪中，外地人 + 新上海人的組合合計占比達到 65.12%，大約買走了三分之二的房子。

所以，豪宅市場熱銷，是核心城區供給的結構性回補、需求釋放、價格倒掛引發的投資購買，加上超級城市的財富虹吸，合力形成的階段性小趨勢。

大盤的供大于求、庫存壓頂、購買端去杠桿的大趨勢并沒有改變。

隨著豪宅和普通住宅的分化，市場上房產會逐漸變成以兩個不同邏輯來估值的產品：一類是價格堅挺，有獨特產品優勢的房子，以高端項目為主；另一類是以租金回報率評估價值，出租率較好的老房子。

因為持有資產的目的不同，業主人群不同，估值方式不同，導致市場上會出現一個奇特現象：少數老破小租金回報達到 3% 以上，但多數豪宅的租金回報率僅 1% 左右，租豪宅在某種角度上來說是在薅富人羊毛。

篇幅過長，還有一些內容放到以后再寫。比如，專項債收儲進度遠慢于預期，主要收儲對象集中在 2020-2024 年拿地、地方國企平臺手中的項目，收儲是 " 保企業 " 的措施之一，但地方目前最重要的是收入、債務延期這兩項，資源有限的情況下，優先度是有錯位的。

再比如，房產作為家庭最重要的資產，它的資產價值重估，是誘發提前還貸、家庭消費趨向審慎的主要原因，新舊利息差的實際作用并沒有那么大。根本原因是資產縮水之后，家庭可以通過自身操作來對沖資產負效應的方式有限，減少息差成為情緒出口之一。反過來看，降息對刺激買房的作用也十分有限，它的最大作用是降低企業運行成本。

未來，利率會繼續下行。長期低利率，會造成儲蓄向保險和股市大規模遷移，但前提是后兩者的市場足夠成熟，并有好的、豐富的產品承接。

再如，地產市場一出生，就是賺錢的，它更像一個投資品。而 AI、低空一出生就是燒錢的，它們是工業品。所以，前者的財富效應更容易擴散，而后者更容易產生技術壁壘。

地產、汽車、外賣 / 滴滴三個行業之間是高度關聯的，因為：地產膨脹期，買房 - 發財 - 買車 - 坐滴滴；地產收縮期，地產打工人 - 畢業 - 買車 / 租車 - 開滴滴。汽車 / 出行產業鏈是勞動力大規?？缧袠I轉移的主要通道。

因此，汽車工業必須搞。