本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭譽(yù)
涉房不良資產(chǎn)正在被 AMC 集中上架。
近日，中國信達(dá)和阿里資產(chǎn)在成都舉辦 2025 年特殊資產(chǎn)推介會(huì)，推介近 300 項(xiàng)資產(chǎn)，合計(jì)超 1000 億元。此前，長城資產(chǎn)陸續(xù)將恒大系總額約 113 億元債權(quán)、福晟集團(tuán)旗下福晟前灘錢隆廣場逾 10 億元債權(quán)等出險(xiǎn)房企的不良債權(quán)擺上貨架。
近年來，我國加大對(duì)不良資產(chǎn)的處置力度。據(jù)金融監(jiān)管總局，2024 年累計(jì)處置不良資產(chǎn)超 3 萬億元。
中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所副所長、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任張明指出，處置不良資產(chǎn)的方式大體可分為兩類，一類是直接處置，根據(jù)不良資產(chǎn)本身及抵押物價(jià)值，通過出售、訴訟等手段回收資金，此類模式被通俗地概括為 " 三打 "，即 " 打折、打包、打官司 "；一類是增值處置，被稱為 " 三重 "，即 " 重組、重整、重構(gòu) "，對(duì) AMC 的專業(yè)能力尤其是投行化運(yùn)作能力提出較高要求。
在通過 " 三打 " 處置不良資產(chǎn)之外，AMC 正在做出新嘗試。
長城資產(chǎn)近期發(fā)行首單以不良資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的 ABS 產(chǎn)品，吸引了包括銀行理財(cái)、公募基金、券商等在內(nèi)的多元化投資者踴躍參與。中國信達(dá)在紓困房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目中，引進(jìn)代建公司，盤活問題不動(dòng)產(chǎn)。
從 " 三打 " 到 " 三重 "，AMC 不良資產(chǎn)處置走到十字路口。
千億資產(chǎn)等待買家
來自京東資產(chǎn)交易平臺(tái)的信息顯示，近日，恒大集團(tuán)旗下 12 家附屬公司的不良債權(quán)被集中擺上貨架，持有人均為中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下稱 " 長城資管北京公司 "），債權(quán)總額約 113 億元。恒大系 12 家公司位于北京、鄭州、無錫、寧波、南昌、貴陽、成都、天津等城市，抵押物包括土地、在建工程和房產(chǎn)等，涉及住宅、商業(yè)、文旅等項(xiàng)目。
截至 6 月 15 日，這 12 筆不良債權(quán)分別吸引了數(shù)百乃至上千次圍觀，僅成都津江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司等 5 間公司債權(quán)各有 1 名意向人。
這 12 筆債權(quán)中，金額最大的一筆債務(wù)人是天津山水城投資有限公司（以下簡稱 " 山水城投資 "），截至 2024 年 7 月 31 日的債權(quán)總額約 24.77 億元，其中本金約 13.66 億元、利息約 0.59 億元、其他權(quán)益約 10.52 億元。
根據(jù)公告，山水城投資是恒大天津公司為開發(fā)天津武清山水城項(xiàng)目成立的項(xiàng)目公司，山水城項(xiàng)目分為恒欣園、恒頤園和恒澤園，其中恒欣園和恒頤園業(yè)主已全部入住，抵押物所在的恒澤園，共 1204 套房產(chǎn)，業(yè)態(tài)涵蓋高層住宅、花園洋房、聯(lián)排和雙拼別墅，目前處于停工狀態(tài)。
這是關(guān)注度最高的一筆債權(quán)，圍觀人次超過 700 次、意向人 1 名。公告稱，山水城項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格明顯低于市場平均水平，未來有一定升值空間。
長城資管北京公司同期還發(fā)布對(duì)恒大天津山水城項(xiàng)目恒澤園 128 套抵債房產(chǎn)的營銷公告，參考價(jià)值在 1.3 億元至 1.5 億元之間，合作模式為 " 賣斷 "，截至目前已吸引逾兩千次圍觀，但暫無意向人。
長城資產(chǎn)正在處置的不良資產(chǎn)不僅包括恒大系。
6 月 9 日，福晟前灘錢隆廣場總額約 14.03 億元的債權(quán)被掛上京東資產(chǎn)交易平臺(tái)，持有人為中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司上海市分公司。該項(xiàng)目因福晟集團(tuán)債務(wù)危機(jī)，目前已無實(shí)際經(jīng)營。據(jù)澎湃新聞，福晟前灘錢隆廣場是上海開啟前灘開發(fā)規(guī)劃之時(shí)出讓的第一塊土地，是福晟集團(tuán)在 2018 年花了 29 億元從海航投資手中收購而來。
其他 AMC 機(jī)構(gòu)亦正積極處置不良資產(chǎn)。
6 月 12 日，中國信達(dá)和阿里資產(chǎn)在成都舉辦 2025 年特殊資產(chǎn)推介會(huì)，推介近 300 項(xiàng)資產(chǎn)，合計(jì)超 1000 億元，分布于全國 28 個(gè)省、市、自治區(qū)，類型涵蓋酒店、住宅、寫字樓、文旅項(xiàng)目、工業(yè)廠房和土地使用權(quán)等。
中信金融資產(chǎn)將于 6 月 19 日與京東資產(chǎn)舉辦 " 商辦類資產(chǎn) " 聯(lián)合推介會(huì)，推出 250 余戶優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，債權(quán)總額超 1200 億元，涵蓋各類商業(yè)物業(yè)、辦公樓及酒店資產(chǎn)，廣泛分布于北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地。
整體來看，幾大 AMC 機(jī)構(gòu)與京東資產(chǎn)、阿里資產(chǎn)等交易平臺(tái)業(yè)務(wù)往來頗為頻繁。根據(jù)兩大交易平臺(tái)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，東方資產(chǎn)、中國信達(dá)、長城資產(chǎn)、中信金融資產(chǎn)與平臺(tái)之間的業(yè)務(wù)量在數(shù)百至數(shù)千筆之間不等。
不良資產(chǎn)處置需要耐心資本
在處置力度持續(xù)增強(qiáng)的背景下，2024 年不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)量達(dá)到 3.8 萬億元，刷新歷史紀(jì)錄。盡管外界對(duì) AMC 寄予厚望，但在大環(huán)境不確定性持續(xù)的現(xiàn)實(shí)下，其處置工作面臨重重挑戰(zhàn)。
以國內(nèi)最大的地方 AMC 山東省金融資產(chǎn)管理股份有限公司（簡稱 " 山東金資 "）為例。2024 年，山東金資實(shí)現(xiàn)營收 21.47 億元，同比下降 45%；凈利潤 16.97 億元，同比下降 21%。
" 受宏觀環(huán)境影響，不良資產(chǎn)處置難度有所加大，行業(yè)競爭日益加劇，不良資產(chǎn)板塊去年處置大額長齡不良資產(chǎn)，導(dǎo)致處置收益率下降。" 山東金資如是解釋其不良資產(chǎn)板塊營業(yè)收入下降逾三成的原因。
張明指出，由于經(jīng)濟(jì)增速趨緩、房地產(chǎn)等行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，依靠資產(chǎn)增值獲得處置收益的運(yùn)營模式已難以為繼，不良資產(chǎn)處置難度加大，如何通過不良資產(chǎn)主業(yè)拓展盈利仍是 AMC 持續(xù)探索的重點(diǎn)。
中國信達(dá)黨委委員、副總裁李洪江亦表示，當(dāng)前，不良資產(chǎn)行業(yè)正處于從單一處置向生態(tài)化運(yùn)營轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，需要打破傳統(tǒng)邊界，才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。
根據(jù)長城資產(chǎn) 6 月 3 日消息，" 長城長征 1 號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（可續(xù)發(fā)型 ABS）"（下稱 " 長城長征 1 號(hào) "）于深圳證券交易所成功設(shè)立，發(fā)行規(guī)模 17.7 億元，期限 1 年，預(yù)期收益率 2.15%。
值得一提的是，長城長征 1 號(hào)是全國首單由金融資產(chǎn)管理公司在交易所市場發(fā)行的不良資產(chǎn)證券化（NPL ABS）產(chǎn)品。長城資產(chǎn)稱，這標(biāo)志著其在運(yùn)用創(chuàng)新金融工具盤活不良資產(chǎn)領(lǐng)域取得里程碑式突破。
張明認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，隨著我國不良資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大、資本市場逐漸成熟和資管機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)投行化運(yùn)作能力提升，資產(chǎn)證券化有望在不良資產(chǎn)處置中發(fā)揮重要作用。
中國信達(dá)則是化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的主要力量之一。2024 年，中國信達(dá)落地房地產(chǎn)項(xiàng)目 33 個(gè)，投入資金近 170 億元，實(shí)現(xiàn)保交房 2 萬余套，帶動(dòng)貨值超 810 億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。
6 月 11 日，由中國信達(dá)投資開發(fā)、旭輝建管承接全過程建設(shè)的天津武清燕云花園二期項(xiàng)目開工，該項(xiàng)目系中國信達(dá)與旭輝建管聯(lián)合紓困的首個(gè)項(xiàng)目。依托中國信達(dá)央企信用背書及 AMC 紓困能力、旭輝建管代建經(jīng)驗(yàn)，燕云花園二期項(xiàng)目得以重啟。
東方資產(chǎn)發(fā)布的 2025 年度《中國金融不良資產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，2024 年不良資產(chǎn)處置難度已經(jīng)基本觸底，處置周期延長趨勢開始呈現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的跡象，平均處置回收率下滑趨勢趨于收斂。2025 年不良資產(chǎn)市場將呈現(xiàn) " 總量穩(wěn)中有增、結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整 " 特征。全國性金融資產(chǎn)管理公司在化債政策支持下主導(dǎo)地方債務(wù)處置，預(yù)計(jì) 2025 年承接端不良資產(chǎn)量增長 30%。
中國信達(dá)首席不良資產(chǎn)研究員王洋認(rèn)為，不良資產(chǎn)投資需要致力于長期投資、價(jià)值投資、責(zé)任投資的耐心資本，不能再采用 " 快進(jìn)快出 " 的業(yè)務(wù)模式。
" 金融資產(chǎn)管理公司承擔(dān)周期伴隨的不確定性，開展復(fù)雜性業(yè)務(wù)和長期投資，恢復(fù)和提升資產(chǎn)價(jià)值，才能有效擴(kuò)展業(yè)務(wù)邊界，切實(shí)發(fā)揮逆周期跨周期化解風(fēng)險(xiǎn)的功能作用 "，王洋表示。
