原本以為會出現的土拍熱，戛然而止了。
昨天（4 月 28 日），土拍市場傳出了新的信號。
4 月 20 日才掛出，原本預計 4 月 30 日出讓的寶中地塊 A002-0060，在競買申請截止時間宣布中止交易。
作為寶中的王炸地塊中止出讓，如今出讓突然被喊停，也引起了市場的一番討論。
市場的猜測很多。
有的認為是沒有房企參與競標中止，有的認為是土地市場降溫的表現，還有的認為建設設計約束太嚴格。
寶中板塊，這些年在土地礦業交易平臺掛出的住宅宗地不多，但每一塊都有階段性的意義。
從 A002-0060 宗地周邊地塊出讓歷史來看，充滿了跌宕起伏的劇情。
與 A002-0060 宗地直線相距約 700 米的 A004-0175 宗地（鴻榮源胤璇），盡管宗地出讓條件要求 " 三限雙競 + 搖號 "，建成后不少于 2000 平方米出租型人才住房無償移交，2021 年 11 月還是被鴻榮源以 30.94 億元的起拍代價拍下，是深圳樓市宗地出讓 " 三限雙競 + 搖號 " 的標志。
A001-0212 宗地與 A002-0060 宗地直線相距約 800 米。
但還是吸引了高達 21 家房企參與競拍，最終以地價及現房銷售最高限制建筑面積雙觸頂的方式被中鐵拍下。
而到了 2024 年 9 月，深圳地塊出讓不再限價，不限售價、沒有配建，但要求了交房即發證，還是吸引 9 家房企參拍，最終經過 82 輪激烈競價，保利以 28.2 億元總價拿下該地塊。
到了這個階段，深圳的宗地出讓，出讓條件已經比過去寬松了不少。
所以，按照市場的預測，宗地應該成為土拍的壓軸戲，而不是到了競買申請截止時間就突然中止。
從寶中片區宗地出讓的歷史來看，還是可以看到，寶中片區的輻射范圍內，位置地段雖然黃金，也有可能會出現地塊流拍的情況。
但只要做出細微的調整，也能順利出讓。
即使是優質地段的地塊，如果成本利潤劃不來，也會遭遇比如與 A002-0060 宗地相距直線約 800 米的 A001-0212 宗地（中鐵閱臻府），曾經在 2022 年 8 月第一次出讓的時候就出現了流拍。
后續經過對建筑設計以及出讓條件的調整重新出讓，雖然起拍價格更貴了，但還是被中鐵拍了下來，推出的閱臻府也基本都售罄了。
但閱臻府的樓面價也去到了四萬多一平。
所以，A002-0060 宗地對房企來說，不是拿了地沒信心賣出去，而貴了點，估價吃力。
雖然 A002-0060 宗地起拍樓面價是 31833 元 /㎡，但只有 132300 平住宅允許分割轉讓，35000 平酒店和 102500 平方米商業限整體轉讓，社區管理用房、便民服務站、小型消防救援站需要移交出去，這就意味著可售的起拍樓面價去到了 65207.86 元 /㎡。
而這僅僅是起拍階段。
對比需要移交 10060㎡保障性租賃住房出去的 A003-0434 宗地（越秀瑞越府），可售的成交樓面價貴了將近一半，再對比 A001-0219 宗地（保利瑧譽府）的成交樓面價，也貴了不少。
而六萬多的可售樓面價，加上限制樓棟高度，建筑設計和運營的成本，未來住宅需要賣到多少錢一平才能有利潤呢？
是需要打個問號的。
但以目前寶中板塊的新房入市價格來看，是看得到市場的天花板的。
新房入市備案均價的水平在 8.5 萬 / 平左右，高的可以到 9.5 萬 / 平左右。
二手房的價格水平也維持在 11 — 15 萬 / 平，所以地塊推介之初，市場就對宗地的價格拋出了問號。
如今被中止出讓，后續如果能夠調整規劃設計，提高可售面積比例，相信宗地還是會迎來高光。
作者 | 騎豬英雄
