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【金融棒棒糖】陜文投資本介入“工業(yè)城更”!“西安燈泡廠”東郊待變

又一老工業(yè)廠房迎來轉(zhuǎn)機。

6 月 20 日,陜文投資本公告稱,旗下在管城改基金 " 嘉興文投星光股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)"(簡稱 " 文投星光 ")于備案 10 日后完成首投,以千萬資金體量現(xiàn)身西安西騰星光產(chǎn)業(yè)運營有限公司(簡稱 " 西騰星光 ")的西安燈泡廠項目。

作為陜文投集團旗下私募管理機構(gòu),陜文投資本此番快速出手 " 工業(yè)城更 ",正向市場傳遞出 " 盤活存量 " 的重大信號,一批老工廠有望獲得現(xiàn)代資本助力。

01

停擺 28 年:9 月底預(yù)計全面開園

燈泡廠,是一座停擺了 28 年的 " 西安老工廠 "。

其歷史可追溯至 1970 年元月,在省政府出資 107 萬元,于東郊田家灣新建一座年產(chǎn)能 600 萬只的燈泡廠,計劃生產(chǎn)普燈、特?zé)簟⒌蛪簾?3 種產(chǎn)品。但受時代所限,其配套產(chǎn)線一直未完全跟上,以致建成后的 13 年里,年產(chǎn)能始終徘徊在 300 萬只左右。

80 年代中后期,可謂燈泡廠的 " 光輝歲月 "。多次產(chǎn)能擴張與技術(shù)升級,以及與上海亞明燈泡廠(今上海亞明照明有限公司)的經(jīng)濟聯(lián)合,最終使其扭虧為盈,并于 1989 年步入巔峰,年產(chǎn)值超 1469 萬元、年產(chǎn)能達 2500 萬只燈泡。

但行至 90 年代,受東南沿海民營小廠與國際燈泡巨頭輪番沖擊,加上新型節(jié)能燈對傳統(tǒng)白熾燈的技術(shù)顛覆,這座國有照明老廠最終于 1996 年全面停產(chǎn)。

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在 2024 年 2 月。西騰產(chǎn)投旗下子公司西騰星光與西安工投達成合作,計劃重啟燈泡廠。據(jù)悉,雙方將在工廠遺址上,重建一個 " 全類型棚拍 + 全流程制作 " 的短劇基地,同時還設(shè)置了藝術(shù)街區(qū)、都市社區(qū)、精品公寓等商業(yè),將在東郊打造繼半坡國際藝術(shù)區(qū)、老鋼廠創(chuàng)意園之后的第三個工業(yè)城更項目。

經(jīng)一年多時間籌備,燈泡廠到底改得怎么樣?

地理位置來看,項目位于二三環(huán)之間的咸寧路上,從 6 號線衛(wèi)星測控中心或田家灣站出站,只需步行 3、4 分鐘就能到達;臨近的田馬路口公交站共有 8 條線路經(jīng)停,自駕、公共交通都算方便。

在投資體量上,西騰方面介紹稱,由于磚混結(jié)構(gòu)重建與專業(yè)影視設(shè)備購置的前期投入,所需資金約為 1 億元,系其操刀的最貴城更項目之一。

從招商來看,項目將圍繞燈泡廠千余名職工與家屬+" 軍工城 " 周邊工業(yè)人口的主流客群,重點招引 " 市井消費 " 與夜經(jīng)濟品牌,旨在推動整個社區(qū)的消費升級。

數(shù)據(jù)顯示,項目所屬的等駕坡街道與毗鄰的韓森寨街道,巔峰期共有 114 個大中小工廠,職工數(shù)近 10 萬人。按七普數(shù)據(jù)來算,兩地常住人口已超 29.34 萬人,其中 15-64 歲占比 74.90%。

筆者另在現(xiàn)場看到,該工廠目前已完成產(chǎn)線設(shè)備拆除、原有商戶搬離、水電消防重建等一系列工程,部分樓宇也正在進行外立面修葺、內(nèi)部軟裝。

另據(jù)工作人員透露,除閱文集團的戰(zhàn)略入駐外,他們還與婚紗攝影、汽車文化、短劇拍攝、創(chuàng)意文化等多家企業(yè)達成簽約,預(yù)計將在今年 9 月全面開業(yè)。

02

陜文投資本現(xiàn)身:出手工業(yè)城更

事實上,陜文投資本在本土機構(gòu)中很有特點,即非常突出的傾向于 " 民生消費 ",從其多次出手的背景來看,也抓住了 " 集中內(nèi)外 " 的雙重契機。

契機之一:大量外部力量正在尋求 " 更新老廠房 "。

在 2021 年西安被確認(rèn)為第一批城市更新試點城市以后,西安工投就一直以 " 業(yè)主方 " 身份,加速盤活手中老工廠資產(chǎn),先后將西安太陽食品集團、西安汽車工業(yè)公司、西安電梯廠等老廠區(qū)打造成 " 量子晨 "、" 夜未央 "、" 印象紅旗 " 等特色園區(qū)。(詳見《張藝謀坐鎮(zhèn):西安工投盤活老風(fēng)雷》)

此一背景下,市場化力量正在加速壯大。典型者如西騰產(chǎn)投,在 2018 年成立后,一直堅持著產(chǎn)業(yè)園與城市更新的雙線并行,總運營面積超 16 萬㎡,除了將校企資產(chǎn)通瑞大廈改造為 " 長安時間 · 1956" 以外,他們還參與過糖酒廠、西鈔廠、縫紉機廠等不少工業(yè)城更項目。

契機之二:陜文投集團本身已積累大量 " 實體運營經(jīng)驗 "。

焦點案例是其作為 " 業(yè)主方 ",與永興坊、娛躍文化聯(lián)合出資 1.5 億元,參與曼蒂廣場城改開發(fā),并最終推出 " 全國文旅標(biāo)桿 " 的長安十二時辰主題街區(qū)。(詳見《" 十二時辰 " 總投 1.5 億!" 永興坊 " 持股 20%!陜文投挑了一批 " 廣告人 "》)

在雙重契機的推動下,陜文投資本在成功投資易點天下(301171)、榮信文化(301231)之后,漸漸突出了 " 老項目發(fā)新枝 " 的特點,尤其是通過與 24 家陜西企業(yè)及個人合資 1.28 億元,參與真愛生活廣場的盤活改造。

值得注意的是,此番出手亦是典型的 " 耐心資本 "。

工商信息顯示,文投星光第一大 LP 系出資 1550 萬元的西騰產(chǎn)投,持股占比 77.50%;西安財金城更基金出資 400 萬元、占比 20%;GP 方由陜文投資本出任,投資 50 萬元,占比 2.5%,存續(xù)期限為 15 年。

在三方合作模式方面,西安工投提供資產(chǎn),西騰負(fù)責(zé)改造與運營,而陜文投資本的加入,不但將為項目提供部分資金,亦有協(xié)同陜文投集團導(dǎo)入 " 影視國資 " 的專業(yè)資源之意,從而助力燈泡廠的順利招商。

03

商業(yè)革新:從盒子進階非標(biāo)

僅東郊,工業(yè)城更就有巨大空間。

筆者走訪時發(fā)現(xiàn),從沿咸寧路向西約 2 公里,還有一家 1956 年開業(yè)、并延續(xù)至今的百貨公司——咸寧國營百貨商場。商場成立之初,就是為方便軍工城大量工廠職工的生活所設(shè),性質(zhì)為國有企業(yè),主要售賣副食、針織、鞋帽、服裝、文具等日用百貨。

漫步其中會發(fā)現(xiàn),商場專柜上有著許多頗具年代感的老牌子、老物件,如早就絕跡的海鷗牌洗頭膏、鐵皮青蛙玩具等。在泛黃的白漆墻面上,甚至能看到 " 發(fā)展經(jīng)濟、保障供給 " 的大字報。在這里,玻璃柜臺、算盤結(jié)賬,更是隨處可見。

觀察商場的購物客群,除了一些因網(wǎng)紅推薦來打卡的年輕人外,其大量客群仍是周邊社區(qū)街坊,整體以中老年人為主。這幾乎與 " 軍工城 " 如今的人口畫像完全一致。

因此,我們嘗試梳理這一地區(qū)的商業(yè)空間。

以活躍的龍湖香醍天街為例,其開業(yè)前三天銷售額達 3500 萬元,總計客流量超 33 萬人次,人均消費約 106.06 元。考慮到軍工城覆蓋的 5 個街道總計 67.60 萬常駐人口,也就是說區(qū)域內(nèi)唯一大型盒子商業(yè)的開業(yè),竟能帶動了半數(shù) " 軍工城人 " 的消費。

在單一商業(yè)主體的現(xiàn)狀下,西安燈泡廠這一 " 非標(biāo)商業(yè) " 或許迎來不錯的機遇,開放式的市井氛圍更易于和鄰里間形成互動," 老街坊 " 居多的特征,恰是咸寧百貨日久不衰的關(guān)鍵因素。

行文至此,我們會發(fā)現(xiàn),在現(xiàn)代大型商業(yè)紛紛而至的當(dāng)下,以大華 1935、3511 創(chuàng)意街區(qū)為代表的老舊廠房改造項目,不但在網(wǎng)絡(luò)上成為網(wǎng)紅,而且在現(xiàn)實上做到了長紅,均已反映出 " 人情味與懷舊感 " 正在顯露差異化競爭優(yōu)勢。

如果站在資產(chǎn)的視角,我們認(rèn)為盤活存量的大棋局中," 國有資產(chǎn) + 民企運營 + 市場化基金 " 的模式有望成為主流,從而最有效地實現(xiàn)商業(yè)目標(biāo)。

注:7 月 30 日,陜文投資本順利完成千萬元 A 輪增資,除陜文投集團追投外,榮信文化(301231)亦首度出資,成為股東序列中繼易點天下之后的第二家本土上市公司。據(jù)悉,陜文投資本將在文旅消費、數(shù)字經(jīng)濟、智能制造三大賽道持續(xù)發(fā)力。

來源 / 金融棒棒糖

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